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买的期房烂尾了,后来镇府接管了,说的弄好一期的房子就盖二期的那一栋,按合同2023年12月底就该交房,现在连主体结构都没建好。现在一期交房了,二期至今没有动工,听别人说县里把二期项目的监管资金挪到别的地方临时用了,现在监管账户没钱。像这种情况怎么办
回复:法律分析:首先,如果只是开发商资金断裂,给开发商一点时间,开发商如果能在短时间内筹措到资金,完成后续工程,烂尾房就可以复活。其次,如果开发商破产楼房烂尾,不可将房子退给开发商。因为退房以后,购房者只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系,将由买卖关系变为债权债务关系。债权债务关系在之后法院的拍卖破产偿债先后里,优先级别低于消费者关系。最后,开发商破产后,购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证。期房是指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证为止,在这一期间的商品房称为期房。期房进行买卖时消费者应当签订预售合同,先付款后交房,根据购房合同约定履行权利义务。 法律依据:《商品房销售管理办法》 第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地开发企业应当及时告知买受人。
房产纠纷 | 2023-10-31 21:19
男方婚前买的房,婚后一起还房贷,房贷还没还完,男方给女方写了条子说房子赠予女方一半,这个条子有效吗
回复:法律分析: 有效的。男方婚前的财产,公证赠与给女方一半,则属于赠与行为。但依据相关法律规定,婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。如果男方办理了公证手续,则依据赠与的相关规定,男方是不能反悔和撤销的。所以男方想把自己的婚前房产给女方,是有效的。但是要办理公证或者直接办理加名过户手续,否则,男方随时可以要求撤销赠与。 法律依据: 最高院关于《中华人民共和国民法典婚姻家庭编解释一》 第三十二条 婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。 《中华人民共和国民法典》 第六百五十八条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同,不适用前款规定。 第六百六十三条 受赠人有下列情形之一的,赠与人可以撤销赠与:严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益;对赠与人有扶养义务而不履行;不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权,自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。 第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
房产纠纷 | 2023-09-19 20:28
您好,我卖房子签了一个房屋买卖居间合同里约定公证委托方式,补充协议里说明甲方要给乙方提供一张空白的银行卡用于过户手续,该卡放在丙方,过完户后还给甲方。 我后续收到消息买家是炒房客,但我并没有证据证明他是炒房客。我又了解到公正委托并不需要提供银行卡,最多只要卡号。 现在我不想把银行卡给出去,所以想咨询一下我们现在应该怎么处理。 我们如果协商直接过户,要重新签订合同吗,原合同怎么办。如果协商不成,这份合同是否可以判为无效合同呀,卖家要承担违约金吗
回复:您好,签订了委托书后,除非得到委托人的同意更改才能够更改。因为只有委托人才有权利更改和终止委托协议。 委托他人代表自己行使自己的合法权益,委托人在行使权力时需出具委托人的法律文书。而委托人不得以任何理由反悔委托事项。被委托人如果做出违背国家法律的任何权益,委托人有权终止委托协议,在委托人的委托书上的合法权益内,被委托人行使的全部职责和责任都将由委托人承担,被委托人不承担任何法律责任。 1、提出公证申请。当事人向公证部门提出申请,进行申请表填写,提供买卖合同、身份证、产权证以及其它相关证明。 2、进行公证受理。公证部门会对当事人公证申请进行审核,符合公证条件会予以受理。 3、进行公证审查。公证受理时,需要对提交材料进行审查,如果材料不完善,或者有什么疑问,会通知当事人补充,公证部门还会对双方调查。 4、出具公证书。经过审查满足公证条件,会给到公证书。公证书根据司法部门规定或批准的格式制作,自签署之日起生效。费用:交房产价值3%契税、房产价值0.8%交易手续费、房产价值2%公证费。 一、做委托人公证多少钱 个人授权委托公证的收费是200元。国家发展计划委员会、《关于调整公证服务收费标准的通知》 个人授权委托公证的收费是200元,各地也有浮动。是公证机关出具的只证明当事人委托行为和在委托书上签字的有效性的法律文书。公证机关在办理委托公证时,一般不进行实体上的审查,由此而产生的权利与义务后果,均由委托人享有或承担。 二、可以与多家公司签订委托合同吗 把协议各方的权利义务约定清楚,特别是违约处理这块。签订委托合同的时候要写清楚: (1)委托人和受托人的名称(或姓名)及住所。委托人和受托人的名称(或姓名)应写全称,不可简化或使用代号。 (2)委托标的。也称委托事项,是指委托人和受托人权利和义务所共同指向的对象,这既可以是具体事物,也可以是利益。 (3)受托的权限范围:在合同中,经双方协商一致,明确受托人的权限范围,受托人只能在授权范围之内从事自己的义务,未经委托人同意擅自从事有关事务,其后果应自己负责。 (4)委托事项的具体要求:合同中应明确委托事项的名称、数量、规格、质量、完成时间等具体要求。 (5)委托期限:是指自委托合同签字生效之日起,至完成委托事项、全部清结之日止的具体时间,如超越这一期限为逾期。 (6)双方的权利和义务:在合同中应明确委托方与受托方的权利和义务,以便约束双方按合同规定,履行自己的职责。 (7)报酬支付:如果委托方与受托方签订的是有偿合同,则应在合同中约定支付报酬的方式、数量、期限等。 (8)违约责任:委托合同中应明确规定违约责任,以便合同一方违约时守约方、仲裁机构改革、人民法院在处理时有所遵循。 (9)合同纠纷解决方式:是指委托方和受托方因合同发生争议并协商不成时,是通过某仲裁机构解决,还是诉请某法院解决。 (10)其他约定事项。
房产纠纷 | 2023-03-07 09:25
《商品房买卖纠纷-延期交房违约金》 合同约定交房日期为2022年12月31日之前,2022年12月21日收到电话及书面交房通知书后,于2022年12月29日前去验房,发现房屋并不具备交付条件,因开发商未取得建设工程竣工验收备案证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及房屋测绘报告,选择拒绝接受后立马举报至区住建局,住建局当即下达停止交房及质量问题整改单于开发商。2023年2月23日收到开发商电话口头通知,自2022年2月27日及以后均可前往办理交房手续,咨询中得知开发商借疫情为由拒绝违约金赔付。自签订合同之日至今并未收到开发商关于延期交房的书面函及疫情影响工程允许延期交付的政府红头文件。交房在即,业主们应当如何正确索要违约金,开发商违约事实明显,是否应当承担违约责任
回复:逾期交房的违约金如何去主张 1、合同中明确约定了违约的责任承担方式,那么任何一方违约,直接按照合同的约定执行即可; 2、如果商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 3、法律依据:《中华人民共和国民法典》第五百八十五条,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 二、逾期交房违约金怎么算 1、逾期交房的违约金以合同约定的交房日为起算点,以实际交房日为止算点。关于违约金的起算点问题,应认为当事人约定的交房日为违约金的起算点,即从合同约定的交房日之次日开始计算违约金。这里存在三种情况: (1)如果出卖人尚不具备交房条件而提前交付房屋,买受人可以拒绝接受,其民事责任也由出卖人承担; (2)如果在约定的交房日后,仍不具备交房条件的,更应由出卖人逾期交房责任; (3)如果出卖人虽不具备交房条件,而买受人实际接受了标的物,则出卖人已经完成了交付商品房的义务。 2、关于违约金的计算标准,最高法院的司法解释第十六条已经明确规定,即当事人有约定按约定,约定过高或过低的,则依照解释的规定(以违约金超过造成的损失30%为标准)可以予以调整;没有约定违约金标准和损失赔偿额的,参照同地段的租金标准计算。
房产纠纷 | 2023-02-24 08:29
我父亲去世没立遗嘱,我有个父亲前任生的姐姐,他和前任离了婚,去世前又和我妈离了婚,我想知道分财产是怎么算的
回复:父亲去世前没有立遗嘱财产怎么分 被继承人死亡后,没有遗留遗嘱的,根据法定继承来分配遗产。具体分配方式为: 1、同一顺序继承人继承遗产的份额一般应均等。这是法定继承中遗产分配的一般原则,即同一顺序的法定继承人应该平均分配遗产。该法条中的“一般”是指法律没有特别规定的情况。 2、特殊情况下法定继承人的继承份额可以不均等。根据民法典的有关规定,“特殊情况”主要是指: (1)对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人,分配遗产时应给予照顾。继承人只有同时具备生活有特殊困难和缺乏劳动能力的情形时,才能在遗产分配时中给予照顾,而且一旦具备了这两个条件就应当给予照顾。 (2)对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人分配遗产时,可以多分,不是应该多分,不具有强制性。 (3)有扶养能力和扶养条件的继承人,不尽扶养义务的,分配遗产时,应该不分或少分,这是民法典中权利义务相一致原则的重要体现。继承人符合下列条件的,应不分或少分遗产: ①继承人有扶养能力和条件; ②不尽扶养义务; ③继承人协商同意也可以不均分。 二、没有遗嘱时继承遗产的顺序 第一顺序:配偶、子女、父母。 第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女,包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母,包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹,包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 第一千一百二十八条、被继承人的子女先于被继承人死亡的,由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。 第一千一百二十九条、丧偶儿媳对公、婆,丧偶女婿对岳父、岳母,尽了主要赡养义务的,作为第一顺序继承人。 第一千一百三十条、同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。 对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人,分配遗产时,应当予以照顾。 对被继承人尽了主要抚养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分。 有抚养能力和有抚养条件的继承人,不尽抚养义务的,分配遗产时,应当不分或者少分。 继承人协商同意的,也可以不均等。 没有立遗嘱可以经过法定继承,立遗嘱是需要有公证程序才可以生效,所以普通的遗嘱可能不是能生效的,因为假冒遗嘱的方式可以有很多。并且如果有不赡养老人的情况,在分配家产的时候可以少分或者不分家产。
房产纠纷 | 2023-02-15 18:21
律师您好,我的爷爷奶奶二十年前把老房子拆了在原有的地基上建了新房,新房子是爷爷奶奶出钱建的,爷爷有两个儿子一个女儿,我的爸爸是大儿子,还有一个小儿子是我叔叔,女儿就是我的姑姑。爷爷因为偏爱把新房子写在了叔叔的名下,但是他们之前有过分家,爷爷分家的时候讲了房子的归属,姑姑退让表示不需要分房子,所以爷爷表示房子的三分之一给我爸爸,三分之二给叔叔。但是房子现在是写在叔叔的名下,现在也没有办房产的归属,以后的房产归属,或者说叔叔如果不想分房子的话仅凭当初的分房承诺还能维权吗
回复:可以让老人立遗嘱,房产归属的确定办法:如果有遗赠扶养协议的,房子归遗赠人;没有遗赠扶养协议的,由法定继承人继承平均分,各继承人协商一致的,也可以不平均分配。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分。不尽扶养义务的,应当不分或者少分。 法律依据:《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条 继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。 第一千一百三十条 同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。 对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人,分配遗产时,应当予以照顾。 对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分。 有扶养能力和有扶养条件的继承人,不尽扶养义务的,分配遗产时,应当不分或者少分。 继承人协商同意的,也可以不均等。
房产纠纷 | 2023-01-08 12:47
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