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辽宁朝阳 2023-02-16 房产

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胡文学

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农村房产立遗嘱

史鹏律师回复：

农村房产作为私有财产，有遗嘱的依照遗嘱继承；没有遗嘱的，按法定继承规则进行继承。《民法典》第一千一百二十七条遗产按照下列顺序继承： (一)第一顺序：配偶、子女、父母; (二)第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承;没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本编所称子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本编所称父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本编所称兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。二、农村房产继承有什么要求 1、办理农村房屋的产权继承需要准备好遗产赠予者的死亡证明书、赠予者顺序继承人放弃遗产继承权的说明、与赠予者的配偶、或者顺序继承人达成的赠予协议、到公证处办理公证手续、到产权机关办理产权过户手续、到房屋所在地房管局提交资料，缴纳房屋遗产税，即可办理。 2、农村房屋产权继承需要注意如果父母亲在世的话，房产属于夫妻共同财产，父母亲的其他继承人若放弃继承，需要先到公证处做继承权公正，做赠与公证，需要什么资料，公证员会告诉你，做完公证后，就可以到房管部门(一般是建委或房管局)办理过户手续了。、我国农转非城市居民如何取得农村房屋的权利。我国农村房屋原则上属于农村集体成员享有，但是如果家庭成员中出现丧失农村户口的情况，还是要保护其合法的继承权。即使其丧失了对农村土地的使用权，但是对与土地上房屋还是享有财产权，这是《民法典》保护私人财产权精神的体现。、有了房屋的房产证，房屋才算真正属于自己的，房产证是房屋的有效证明，受法律所保护。

农村房产遗嘱

史鹏律师回复：

农村房产继承

史鹏律师回复：

我租期未满想要退租但是房东现在不退押金也不想退租金

史鹏律师回复：

针对房屋租赁期限尚未届满时房东拒不退还押金的问题，可采用以下三种途径进行妥善解决：首先，通过协商予以解决。双方当事人需本着公正公平、平等自愿的原则，诚恳地开展友好协商，互相理解和体谅，共同努力促成双方达成和解协议以有效化解矛盾纠纷。可选择通过调解加以解决。此方法是在相关组织（例如，人民调解委员会）或第三方力量的倡导与衔接下，在平等、自愿及合乎法律规定的前提下辨明是非曲直、明确各自承担之责，并通过阐述事实情况、发表理论观点，促使双方当事人自觉自愿达成共识，借此来化解矛盾冲突。再者，若协商无效，纠纷仍未能得到解决，则可寻求诉讼的途径。诉讼手段即意味着纠纷方依照法律向人民法院提起司法诉讼，请求法院依法进行案件审理，以作出具有约束力的判决或裁定。通过当事人自行履行生效裁判或法院强制执行等方式以解决争议纷争。一般来说，租赁合同中对于押金事宜会作出具体约定。此时，房东的行为实际构成了对上述合同条款的严重违背。基于此，我们可根据租赁合同的特别规定对该事宜进行相应处置。

我家拆迁分了两套房子，原有房屋的产权一个是我爷爷的名字，一个是我妈妈的名字，妈妈过世了，在签署拆迁分房合同的时候是我爸爸和我签的，但是现在我爸爸只给我四分之一的房子，目前我们现在的房子总共两套，我爸住一套，我住一套，父亲身体不好，如果过世了，小姑妈来要房子，我会有多少占比

史鹏律师回复：

如果在夫妻关系存续期间对房屋进行拆迁，并且取得拆迁分得的房屋，是属于夫妻共同财产。如果是在婚前所买的房子而拆迁的话，那么分得的房子将不算夫妻共同财产。在婚姻期间，夫妻双方或一方所继承而取得的财产，属夫妻共同财产。如夫妻一方或双方所继承的其去世父母的遗产。但是，如果被继承人在遗嘱中指明某项遗产只权归夫或妻一方所有，这种情况下，法律应当尊重被继承人的意愿，夫妻一方继承的遗产不能作为夫妻双方的共同财产。法律依据：《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。

时间：2016年拆迁地点：禅城区情况:当年我老公自建房拆迁，分到安置房三间（分别是合同编号01 02 03），期中有一间房子中的60方（有15方是他9叔的），现在是房子房号已经拿到了，但是还没有房产证，，房产证是按照多少份合同就有多少个房产证，但是三份合同当年都写着（合并安置），但其中两份合同只有我爸的名字，只有另外一份合同是大家共同有名字的。导致拆迁办出公示，我们三间房子包括那个车位都写在一起了（只是公示)。当然他9叔也有三间房子，其中他一间90方有45方是我们的，我们就是担心房产证下来，三间房子的房产证都有他的名字（当时双方约好房产证下来我们双方去迁出对方房产本）诉求：我们想要一份协议，双方的房子都独立分开不再有纠纷，但对方不愿意配合，（只因双方有房产牵扯的两间房子，当年私下签定协议证明这是我的，不能有异议，但因为我们的合同出现问题了，他不愿意配合）

史鹏律师回复：

如果在进行房产分割时，对方不配合，可以采取以下几种方法：协商解决：首先，可以尝试与对方进行协商，了解对方不配合的原因，并寻求彼此都能接受的解决方案。提起诉讼：如果协商无效，可以向法院提起诉讼，要求对房产进行分割。在诉讼过程中，需要提供足够的证据来支持自己的主张。调解：如果诉讼过程中对方仍然不配合，可以通过法院进行调解，尽可能达成双方都能接受的解决方案。

你好！我想咨询事情房屋屋顶开裂

史鹏律师回复：

你好，房屋楼顶出现裂纹的，业主可以请求有资质的检测机构对房屋质量进行检测，如果是房屋质量问题的，可以要求开发商承担责任。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。法律依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

前天早上去青县天鹅堡看房，一时冲动交了一万定金，可以退吗？

史鹏律师回复：

订金是可以退的，而定金则不可以退。“定金”在法律上有比较严格的界定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。而订金就是订立合同的意思表示，对双方不具有法律上的约束力，是可以退的。

顾客来看我房子买房子，没有交定金，说下个月中旬答复我是不想要的意思吗？

史鹏律师回复：

签订房屋买卖合同并不是一定需要交定金的，不交也可以，首先这个定金是为了保障交易的一方，或者是双方的安全，为了维护交易的稳定所设立的，需要双方协商，如果双方认为都需要缴纳定金，那么就要缴纳，如果双方不能够协商一致，不需要缴纳定金也可以完成这个合同。问：房屋认购书和购房合同有什么区别？答：房屋认购书作为开发商在不具备签订正式《商品房买卖合同》条件之前的一种协议,认购书具备担保正式《商品房买卖合同》签订的担保效力。如果认购协议不违反法律、行政法规的强制性规定,同时符合协议书约定的生效条件时,该协议书即发生法律效力,开发商和购买人均应按照协议书约定享有权利,履行义务。

我的父亲在陕西省咸阳市彬县新民镇街道有一处产权，有房产证，目前父亲去世(母亲以及奶奶也老早过世)产权证所有人目前是我的父亲。现我过世的父亲还有家属我(儿子)，姐姐(女儿)，妹妹(女儿)，爷爷(我父亲的爸爸)，二爸(我父亲的弟弟)，姑姑(我父亲的妹妹)。产权所有的证件信息以及房产现在每年的租赁收受费用都被我的二爸(我父亲的弟弟)占有着。如果我现在要求做产权分割是否可以合法分割出我的部分，不能分割话我如何可以得到我的那一部分。我的那一部分可以已哪种形式单另进行交易买卖或者抵押。

史鹏律师回复：

父亲去世后，如果没有遗嘱，就应该按照法律进行遗产分割，单从房产来说，死亡人的配偶、父母、子女，拥有同等权利的继承权，由以上关系中的所有成员平均分配死亡人的房产。《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条遗产按照下列顺序继承: (一)第一顺序:配偶、子女、父母; (二)第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承;没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

要回房子事宜，1.我爸说当年俩个人走在路上口头说借用房子给对方使用，我爸就答应给他使用，对方使用期间跟我爸说他把地板硬化和安装铁门，后来我爸给他300块钱，他只收了100块钱，2.我找对方谈何时归还我的房子，对方答应随时归还，归还前提，对方提出要求我赔偿他十年前水泥硬化和安装铁门钱500元（包含我爸付的100元）共计600元，3.我说你提出这无理的要求，房子是属于我的东西，我是不会赔偿给他，实在不行就按法律程序走，他既然说打官司我也会输，天下怎么会遇到这种蛮不讲理的人，好心给你使用那么十多年二十年，没有收他一分钱租金，倒过来我还要贴钱对方，4.我看没法沟通，就给我爸打电话，结果我爸叫我付500块钱给对方，对方合计收我600元，然后对方答应五一节前归还房子，现在有什么办法起诉他。

史鹏律师回复：

要求返还房子诉讼流程：1、原告向人民法院递送民事申述书，并且根据被告的人数提交副本，也能够口头申述；2、人民法院收到申述书或则口头申述，要进行检查。认为契合申述条件的，应当在7天内立案并通知当事人。认为不契合申述条件的，应当在7天内裁决不予受理并通知当事人；3、被告收到申述状副本15天以内向法院提交答辩状，人民法院应当在5天内将答辩状副本送达原告；4、人民法院组成合议庭并告知原被告；5、开庭审理。人民法院确认开庭时刻后，应当在开庭3天前通知当事人和其他诉讼参与人。公开审理的，应当布告当事人姓名、案由和开庭的时刻、地点。《房屋登记办法》第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料： (一)登记申请书； (二)申请人身份证明； (三)房屋所有权证书或者房地产权证书； (四)证明房屋所有权发生转移的材料； (五)其他必要材料。前款第(四)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

买农村2间半房害怕确权不了不要了可以要求退房款吗

史鹏律师回复：

1、农村房屋买卖合同有效的情形 (1)出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。 (2)买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。 (3)房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。 (4)农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。 2、农村房屋买卖合同无效的情形 (1)农村村民将房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。 (2)农村村民将房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。

我和王伟签订《购房协议》购买他位于金沙城市广场的两套商铺Y037、Y038，我交给他30万元定金后，他将Y037的二楼和Y038商铺交付给了我。我又于2018年4月23日再次支付给他120万元，按照《购房协议》他应该于2018年8月1日前将商铺过户到我的名下，但他违约了，没有给我过户，我就起诉了他。法院最终判决王伟返还150万元，解除《购房协议》。王伟又起诉我，让我支付给他占有商铺的租金和恢复商铺原貌，法院于2021年3月20日作出 (2021)鲁0702民初642号民事判决书，依据《合同法》第六十六条之规定，驳回其诉讼请求。也就是在王伟没有支付给我150万元之前，我是可以合法占有商铺Y037的二楼和Y038商铺的。 1月27日，肖欣海在我不知情的情况下，将Y037的二楼楼梯口通开，我打电话报警，民警说是民事案件他们管不了。肖又安装隔断与Y038二楼隔开，封住了我的商品和发电系统，使我不能正常运营。春节期间我将隔断拆除，他又将我的Y038商铺二楼楼梯口堵了，封住了我十几万商品。肖租了耿江涛的Y037商铺，耿于2022.10.10.通过法拍办理的房产证。肖在堵Y038前与王伟签租赁合同

史鹏律师回复：

法律分析：卖家在房屋过户中存在违约行为，买家可以采取以下措施： 1.要求卖家履行合同：如果卖家未能按照合同约定的方式完成房屋过户手续，买家可以要求卖家履行合同，即按照约定的时间和方式完成过户手续。 2.要求赔偿损失：如果卖家的违约行为给买家造成了经济损失，买家可以要求卖家进行赔偿。 3.解除合同：如果卖家的违约行为影响了房屋过户的完成，买家可以解除合同，不再继续进行房屋过户。法律依据： 1.《合同法》第四十四条：当事人一方未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，对方可以请求履行，也可以请求采取补救措施； 2.《合同法》第九十一条：当事人违反合同的约定，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任； 3.《物权法》第二十一条：买受人接受标的物的时候，有权要求出卖人交付标的物并提供有关的单证； 4.《物权法》第二十七条：买受人在标的物交付后，出卖人未履行包括办理有关权利转移手续在内的其他合同义务，或者提供的单证与实际情况不符的，买受人有权解除合同。

您好我想质询一下，关于我大爷爷的房屋基地，他没孩子去世的时间我爸摔的“老盆”我爸是最小的，后世是爷爷奶奶给大爷爷办的，民间说发谁摔盆就继承，现在我爸他哥哥来挣宅基地，像这样的他有权挣吗，希望看到的律师帮忙回复一下万分感谢

史鹏律师回复：

您好，法律没有此规定。

公公去世，婆婆瘫痪无法说话，想办农村房产继承，婆婆不能出庭怎么办

史鹏律师回复：

可以给到法院申请无民事行为能力鉴定，并申请由你老公作为自己奶奶的监护人。如果没有其他近亲属作为法定继承人的话，你的丈夫就可以顺利继承遗产。

娘家在自己十八岁的时候分的房子没有办房产证，后来自己结婚了又离婚了，协议写着婚后无购买房产，无财产分割，现在娘家爸爸妈妈给一套房子我，还要前夫过来签字吗

史鹏律师回复：

离婚时，房子协议归女方所有，但没有房产证，协议有效的。只要是离婚时男女双方共同商量以后，且双方对离婚协议规定的条款都同意，并且又不违反相关法律强制性规定的，自愿签订的协议，房子协议女方所有的离婚协议就是有效的。法律分析男女双方在离婚时，应该对是否自愿离婚、子女抚养、财产分割等内容协商一致后签订离婚协议。离婚协议写房子归为女方，如果是因为未还清银行的贷款，离婚协议中要注明后续贷款归女方归还。但是，是因为买房的时候是房产登记在男方的名下，但是男方不愿意同女方到房屋登记中心办理房屋过户手续，女方是可以凭离婚协议到当地人民法院起诉对方，要求男方归还房子。双方签字并经婚姻登记机关备案的有效。房子如果登记在夫妻双方名下的，也是需要到房屋登记中心去掉男方的名字。在双方签订的离婚协议书里，房屋归一方所有，是具有法律效力的。如果男女双方到婚姻登记机关办理离婚登记时，签定的离婚协议书，男方不按时履行的，另一方可以到人民法院起诉男方。法律依据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释》第六十九条当事人达成的以协议离婚或者到人民法院调解离婚为条件的财产以及债务处理协议，如果双方离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产以及债务处理协议没有生效，并根据实际情况依照民法典第一千零八十七条和第一千零八十九条的规定判决。当事人依照民法典第一千零七十六条签订的离婚协议中关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约束力。登记离婚后当事人因履行上述协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。

土地产权是我叔叔的，但是叔叔是残障人士，有书面文书写了有一处房屋是我大伯的，并没有写土地，也就是我大伯准备要，文书年代比较久远，请问这个文书有法律效力吗？

史鹏律师回复：

找村里面的人来做见证人。

家里有房子在奶奶名下，怎么有效的转给孙子

史鹏律师回复：

奶奶的房子过户给孙子属于家人之间的房屋过户，可以有两种方式： 1、房产继承：房产继承应先到公证处办理房产继承公证手续，再到房产交易中心办理房产继承手续。 2、房产赠与：赠与人与受赠人签订房屋赠与的书面合同，即赠与书《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

通过中介卖房，买家向中介支付了意向金，当天我微信和中介约定好66万卖出，到晚上父母打电话说卖便宜了，想不卖了，需要承担违约责任吗(任何合同协议都没有签)

史鹏律师回复：

律师解析：中介的意向金可以退。需要看合同的约定，以及退款原因。首先，法律并没有直接规定意向金的性质，则需要看合同对意向金具体的约定，有可能是定金性质，也有可能预约金性质。根据《民法典》第四百六十五条的规定，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百八十七条的规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定。法律依据：《民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

我是2019年元月份全款买的新房，现在在房管局查不到我的购房信息咋办

史鹏律师回复：

法律分析: 如果网签了购房合同，是可以查到的。购房网签相当于在房屋管理部门将您的买卖协议备案，并在互联网上公示，一定程度上有利于避免开发商一房二卖，是一种行政管理行为，但是不能代替过户。如果没有网签购房合同，但是在房管局备案了也可以查到。如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。法律依据: 《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。