房子给孩子，是更名好还是赠予好谢谢
回复：虽然双方有亲属关系，但是不代表房子属于双方的共有财产，因此将房子进行过户需要到当地房产部门办理过户手续，必须要严格按照买卖合同来签订协议书，以买卖的方式进行房屋更名。实际上，房屋更名的实质是二手房买卖的关系，过程中需要交纳4%的契税、5.5%的营业税、千分之一的印花税、80元登记费、20元配图费、1%的个人所得税、交易费是每平米6元，一般来说是5个工作日可以完成。也可以选用赠予的方式，赠予过户与买卖过户相比是在应缴税款的基础上多一项公证费，而且需要交纳20%个人所得税，这项税款直系亲属可免。不过这位读者的问题是，房产证暂时没有办理，不能办理过户手续，因此目前只能通过买方、开发商、银行三房共同协商，达成一致，来改变购房合同的主体，同时，合同主体虽然改变，但是还贷款方并不改变。虽然这种方法的法律关系比较简单，但是在协商的同时依然存在一定风险，而且需要签订的协议也比较繁杂，开发商和银行对此应比较反感，因此，协议达成的可能性不大。建议这位朋友在拿到房产证之后再通过买卖、赠予等方式进行房产过户。
房产纠纷
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2023-02-06 07:48
18年恋爱期间男方因为有案底在我不知情的情况下用我名义买房，首付男方支付，19年分手，期间贷款一直是男方还。2年房子都没有交房，直到2022年12月，男方没有能力还贷，导致我逾期，从2022.12月开始由我归还贷款，交房费用也是我承担，和男方协商后是要卖掉，可是卖掉房子要亏至少8万元，请问这个费用是由谁承担？
回复：借名买房房子由实际出资人与名义产权人共同担责。借名买房合同被确认无效实际出资人要求名义产权人办理房屋所有权转移登记的一般不予支持，名义产权人不认可借名买房关系且未签署书面协议的名义产权人难以追回房屋所有权，实际出资人未按规定还款的银行有权追究名义产权人的法律责任。
一、股份代持协议是否有效
股权代持协议只要不违反法律的强制性规定，都是有效的。
有限责任公司的实际出资人与名义出资人订立合同，约定由实际出资人出资并享有投资权益，以名义出资人为名义股东，实际出资人与名义股东对该合同效力发生争议的，人民法院应当认定该合同有效。
代持股协议，指代为持有股份、享有股权的委托协议书。产生代持股的原因有多种，可能是真实的出资人不愿意公开自己的身份，或者是为了规避经营中的关联交易、找别人代持股，或者是为了规避国家法律对某些行业持股上限的限制，也可能是有的公司对股东身份有特别的要求。但是，不管基于什么目的，代持股份必然在委托人和受托人之间形成一份股份代持协议书。签订代持股协议则存在一定法律风险。
二、什么叫股份代持协议
是指实际出资人与他人约定，以他人名义代实际出资人履行股东权利义务后签订的协议。股权代持又称委托持股、隐名投资或假名出资，是指实际出资人与他人约定，以该他人名义代实际出资人履行股东权利义务的一种股权或股份处置方式。
三、借名买房可靠吗？
借名买房一般不可靠。借名买房指以父母、子女或者其他人的名义购房，购房款项由购房者支付的行为。借名买房存在很大风险，房地产作为不动产，以物权登记为准，如果名义产权人未经过实际产权人的同意将该房地产擅自出售，且买家是以正常价格购买的，则实际产权人则无法要求取消交易。
【本文关联的相关法律依据】
《民法典》第二百一十四条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
房产纠纷
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2023-02-03 14:07
楼道里管道井里水管因为生锈破裂漏水把楼下商铺东西淹坏了，是业主的责任还是物业的责任
回复：法律分析：
首先要确认管道漏水的原因，然后看责任是属于谁：
1、如果是因为装修造成的漏水，就去找装修公司负责任。
2、如果不是装修公司造成的漏水，就去找物业负责任。可以看看自己的物业管理协议，里面公共区域的设施是不是在物业公司的维修范围内，可以拿着协议去找物业公司。
3、如果过主管道两年的保修期，物业可以找施工单位进行追责。
法律依据：
《物业管理条例》
第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十三条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十六条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
房产纠纷
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2023-02-03 04:13
婚前财产是以房产证的时间为准的吗
回复： 结婚之前的财产跟结婚之后的财产归属是不一样，有些人的房子是在结婚之前购买，但房产证则是在结婚之后才办理得到，这时候就对于婚前财产界定存在着争议。一般房产证的日期不做参考，主要依据购房合同的日期判断是否在婚姻存续期内，如果有不再婚姻存续期内，则认定为个人财产。
根据《婚姻法解释三》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
房产纠纷
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2023-02-02 10:20
婚前财产是以房产证的时间为准的吗
回复：婚前的房子是以房产证日期为准，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，也就是婚前的房子已经进行登记办了房产证的，以房产证为准。
根据我国相关法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。
婚前财产一定要公证吗？
如果您以为办理婚前财产公证的只是未婚夫妻，那可就错了。已婚夫妻也可办理婚前财产公证，只不过双方订立的协议内容只涉及各自的婚前财产，而不涉及婚后双方取得的财产。因此称作“婚前财产协议公证”。未婚夫妻各自的财产归属容易界定，不存在共同财产问题。而已婚夫妻要想做此项公证，就要取得配偶的完全同意，才能顺利办理。
(一)强烈建议去作婚前财产公证的情况：
1、婚前，一方出资购房，对方不出资，但购房合同、交款发票等手续全在对方名下的；
2、婚前双方(包括双方家里均有出资的情况)共同出资购房的；公证为共同财产的，可以写明各自占有整个房产的比例，可以各占50%，也可以根据出资比例确定。
(二)没有必要去作公证情况：
1、婚前一方已经取得产权证的。因为现在的规定婚前的财产永远是个人的，不会因结婚达到一定年限而转变。
2、婚后所住房屋为自己父母的房屋或是承租的公房，判决标准是以房屋产权证为准。因为这种情况下房子在谁名下就是谁的财产，所以离婚时该住房不是夫妻共同财产，不能分割。
3、婚前已经交付了全部房款，婚后才能拿到房产证的。这种情况并不以拿到房产证的日期来界定财产归属，否则显失公平。
4、婚前按揭购房，已办理了贷款手续，购房合同和银行的贷款合同都是以自己名义签的。这种情况下，房子是婚前个人财产，但婚后所还贷部分是夫妻共同财产，应补偿给对方一半，要注意的是：补偿的一半也仅是婚后还贷的钱，它仅限于本钱，并不包括房屋升值部分。
综上所述，婚前的房子是以房产证日期为准，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
房产纠纷
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2023-02-02 10:20
我父亲在2016年在我继母之情的情况下给我全款购买了房产，并且在我的名下现在我的继母说可以不通过我直接把房产过户，请问合法么？
如果我继母起诉我要求我归还房产我必须要归还么？
回复：父母给子女买的房子可以要回。可以主张债权的方式收回，父母有出资凭证，可以主张债权，要求房产产权的权益所有人归还当时的出资款项。但是不能主张增值部分权益，那个属于债权，但可以主张利息。
房屋赠与应具备哪些条件
房屋赠与应具备的条件如下：
1、赠与必须经过公证部门办理赠与公证，房屋赠与的生效以办理房屋过户登记手续为标志；
2、所赠的房屋必须是赠与人个人的具有合法所有权的房屋；
3、所赠的房屋必须是没有被司法机关或行政机关依法裁定、查封、扣押或以其它方式限制房屋产权的房屋；
4、所赠的房屋如果是共有房屋，必须经其他共有人同意并有书面证明。
法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百一十条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百二十条
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
房产纠纷
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2023-01-30 21:55
跟男朋友准备结婚 但是我方父母必须要男方父母的房子加上我得名字 房子是男方父母名下的 房子还没供完 加上我得名字需要办理什么手续 手续会不会很繁琐
回复：父母房产证加名字需要的手续如下：
1、可以采用买卖的方式，房子无贷款的话，应先到房地产交易中心对房子进行价格评估，有房贷时，应先到借贷银行办理抵押变更手续；
2、还可以采用赠与的方式，赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，必须办理公证，然后办理房屋所有权转移登记手续就可以；
3、父母房产证上加子女名字所需的证件材料包括：房产证、户口本、身份证、婚姻证明，未成年子女需供给户口本或出生证明等。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
继承房产更名的流程
1、先去办理房产公证，提交相关材料，有遗嘱的继承权公证比后者需要多提供一份已经被公证过的遗嘱；
2、带着继承权公证书的原件、继承过户的申请书、继承人的身份证明、房地产权证原件、房屋平面图及地籍图原件，以前购房时候的契税完税证和契税完税贴花、被继承人死亡证明到房地产中心进行房地产继承更名的登记了；
3、继承人将对房产交纳一定的税费，所以要到专业的房产评估机构对房产进行评估，然后再按照国家制定的标准进行缴费。
房产纠纷
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2023-01-30 22:09
地产公司破产重组，我申报的债权，管理人不予认可，我现在要诉讼，起诉对象应该是地产公司还是管理人？
回复：司法实践中，在涉及破产企业的诉讼中，应将破产管理人列为当事人，还是应将破产企业列为当事人，各地法院并不一致。有的法院认为，依据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第（七）项之规定，破产管理人有履行“代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程 序”的职责，即法院指定的破产管理人依法有权参加诉讼并承继了有关权利，所以破产管理人具有诉讼主体资格；有的法院认为，企业被法院裁定进入破产程序之后，其法人资格依然存在，故在涉及破产企业的诉讼中，破产企业仍具有诉讼主体资格。但是最高人民法院在（2014）民申字第827号裁决书中写道：管理人系破产程序中为接管破产财产并负责破产财产的保管、清理、估价、处理和分配等事务而临时设立的专门职能机构，并非独立的民事主体。由此可知，进入破产程序之后，公司的主体资格并未消亡，公司也尚未注销，因此破产企业可以成为破产阶段诉讼的主体。
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2023-01-29 17:41
爱人故后买的房改房，只有我的名字，我可以卖吗？
回复：法律分析：丈夫去世后，妻子可以出售夫妻共同房产，不过，办理产权过户手续需要符合法律相关规定。1、丈夫去世后，丈夫的遗产，有遗嘱的按照遗嘱继承，没有遗嘱的，按照法定继承。2、房产证上是夫妻两个人的名字，可以明确产权属于夫妻共同财产，需要先将属于妻子的那一部分产权分割给妻子，丈夫的那部分产权属于遗产，由法定第一顺序继承人按照法定程序继承。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第一千一百二十三条 继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
第一千一百二十四条 继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内，作出接受或者放弃受遗赠的表示；到期没有表示的，视为放弃受遗赠。
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2023-01-28 07:35
你好，想咨询一个问题，近期一个家庭纠纷，我的姑父说养我的奶奶的前提是分奶奶年轻时帮我爸爸盖的房子，所以这个该怎么分呢
回复：房产继承的顺序分为
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
第一顺序中的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。第一顺序中的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
第二顺序中的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
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2023-01-27 16:49
深圳
